Háztervezés: kezdjük az alapoknál! - A potyakonzultációktól a kiviteli tervekig - Green Press kisokos építkezőknek

Családi ház építésekor legalább fél évet kell szánni a tervezési fázisra. Gyakorló építészek szerint az építtetők többsége - rossz beidegződés miatt - szeretne mielőbb túljutni a tervezési, tervengedélyeztetési fázison, ám manapság a tervezési, engedélyeztetési folyamat tovább tarthat, mint maga a kivitelezés. Milyen tervekre van szükség? Mennyiért, milyen sorrendben készülnek? Összefoglaltuk a főbb tudnivalókat!

Szerző: Mesterházy Mónika / A cikk eredeti közlője a HVG Online

Mi alapján válasszunk építészt?

Elsősorban ne a munkadíj, hanem a referenciamunkák legyenek irányadóak! Az építészek szívesen terveznek 'stílusukban', általuk preferált építészeti irányzatba illő épületet, így korábbi munkáikat mindenképp érdemes feltérképezni. A gyakorlat teszi a mestert - népi építészeti jellegzetességeket felvonultató családi ház tervezésével lehetőleg ne olyan építészt bízzunk meg, aki modern, városi lakások tervezésében járatos, mint ahogy energiatakarékos épület, passzívház tervezését sem célszerű olyan építészmérnökre bízni, akinek hiányosak ebbéli ismeretei, vagy nem elkötelezettje a „zöld irányzatoknak". 

(Persze egy tapasztalt építész majd' minden feladattal megbirkózik, nem kizárható, hogy kiváló terveket 'szállít', mégis érdemes olyan szakemberrel szerződni, aki nem először próbál megfelelni az adott építtetői elvárásoknak.)

Pátyi lakóház vázlatterve. Készítő: Hegedűs Attila, Holnapház Blog

A haverunk az építészünk?

Érdemes arról a helyzetről is szólni, amikor az építtetőnek nem nagyon kell keresgélnie, mert van(nak) tervező(k) a családban, a baráti, ismeretségi körben. Szinte minden építész első referenciamunkái között fellelhetők olyan tervek, amelyeket ismerőseinek készített. Az ismeretség - bizalmi kapcsolat - előnyt jelenthet, akár fogorvos, akár ügyvéd, vagy építész legyen a szakember, akire szükségünk van, de az sem zárható ki, hogy a közös munkából kellemetlenségek adódnak (munkadíjas kontra szívességi vállalás). Az alapvető építtetői szempontokat ez esetben is szem előtt kell tartani (lásd fentebb: tervező által követett építészeti irányzat, referenciamunkák, építtetői vélemények). A barátság, ismeretség jó alap a közös munkához, de írásbeli szerződést ez esetben is kell kötni, fixálva a határidőket, a munkadíjat, a fizetési feltételeket. Ha jó építész, vagy ismerős építész közül kell választani, a jót válasszuk! (Ha az ismerős jó építész, nincs min hezitálni.)

Infóvadászat: maratoni potyakonzultációk

A tervezővel folytatott első személyes konzultáció alkalmával általában felmérhető, hogy van-e esély a közös munkára. Az építtetők információgyűjtés szándékával több építészt, gépészmérnököt, kivitelezőt stb. felkeresnek. A szakemberek többsége ilyen alkalmakkor nem számol fel óradíjat, ugyanakkor sok hasznos információval látják el a potenciális ügyfeleket. Előfordul, hogy az építtető megfeledkezik az etikettről, s akár 2-3 órán át 'feltartja' a szakembert. Az ingyenes konzultáció lehetőleg ne tartson egy óránál tovább! Természetesen más a helyzet, ha egyértelmű a megbízási szándék, vagy már létrejött a megállapodás.

Baj akkor van, ha a tervező nem kérdez

Az építtető és tervező között - ideális esetben - bizalmi kapcsolat alakul ki. A mérnök munkája során temérdek privát információ birtokába jut. A család anyagi helyzetéről éppúgy tudomást szerez, mint a család belső dolgairól: a háziasszony, a családfő, a gyerek(ek) kedvenc időtöltéséről stb. 

Mielőtt az építész nekilát a tervezésnek, kérdések sorát intézi a családhoz - nem kell emiatt feszengeni, ez az elvárható viselkedés. Akkor van 'baj', ha a tervező nem kérdez. Egy jó építész nemcsak az építtető igényeit, a család életmódját térképezi fel, de a tervek megvalósításának korlátjaira is figyelmeztet, vagy ellenkezőleg: olyan plusz lehetőségekről tájékoztat, amelyek elkerülték az építtető figyelmét.

Optimális esetben három 'vezérelv' ölt testet a házban: a hely-telek adottságai, az építtető igényei, illetve az építész szakmai ambíciói (például jellegzetes tömegformálás és energiahatékony kialakítás).

Bioklimatikus, organikus lakóház Franciaországból.
Tervező: Patrice Bideau. A Green Press épületismertetője ITT olvasható

Tervezési fázisok és a piszkos anyagiak

Az építésszel kötött megállapodás alapvetően három tervezési fázisra vonatkozik: a vázlatterv készítésére (előkészítő terv), az engedélyezési, illetve a kiviteli tervkészítésre. Mindegyik munkafolyamat más-más szempontokat helyez előtérbe, bár az egyes tervek között vannak átfedések.

A megállapodás létrejöttekor - annak részeként - célszerű a tervezési munkadíjban megállapodni. Kirívóan eltérő díjszabásokkal lehet találkozni; előfordul, hogy az építésziroda „csak” azért viszi le az árat, hogy megszerezze a számára értékes referenciamunkát, így a gyanúsan olcsó díjszabásnak nem szabad bedőlni, több egyéb szempontot is mérlegelni kell!

A Magyar Építész Kamara (MÉK) weboldalán elérhető a tervezők névjegyzéke, s többek között az is látható a listában, hogy adott szakember melyik megyében tevékenykedik. A MÉK honlapján a tervezői díjszabás számításához is találnak iránymutatást az érdeklődők. A kamara az épülettípusokat különféle díjosztályokba sorolja.

A kamara ajánlása szerint például egy 120 négyzetméteres családi ház esetében tervezési díjként a nettó bekerülési költség mintegy 9,5 százalékát lehet elkérni a színvonalas tervezési munkáért - minél kisebb a ház, annál magasabb a tervezési díjszázalék. A gyakorlat általában az, hogy az építészek a MÉK ajánlott díjszabásánál többnyire kevesebbet kérnek, a kamara szerint az ajánlott díjhoz képest legfeljebb 30-40 százalékos eltérés indokolható.

A MÉK weboldalán található díjszámítási excel táblázatot minden építtető könnyedén tudja használni. A tervezési díjat általában három részletben kapja meg a tervező.

A kamara ajánlása szerint a vázlattervre, azaz az előkészítő tervezésre az össz tervezői díj 15 százaléka fizetendő ki, az engedélyezési tervkészítés a díj 30 százaléka, a kiviteli terv pedig a díj 55 százaléka. A tervezési díj első ránézésre tisztes összegnek tűnik, ám ezen osztoznia kell az építészmérnöknek a szakági társtervezőkkel - statikus, épületgépész, épületvillamossági tervező stb. -, akik mind az engedélyezési, mind a kivitelezési tervek összeállításában közreműködnek.

Ha a tervezők a kivitelezésben is részt vesznek, a műszaki, pénzügyi felügyeletért, a műszaki átadás-átvételben való közreműködésért további munkadíjat kérhetnek, melynek ajánlott mértéke az össz bekerülési költség 2,2 százaléka.

Budaörsi passzív családi ház - havi 5 ezres fűtésköltséggel.
Tervező: Szekér László.
Épületismertető ITT olvasható

Vázlatterv: hamar munka ritkán jó

A tervező első feladata, hogy a leendő házat - az építtető igényeinek figyelembevételével - formába öntse. A vázlatterven jelenik meg először a ház teste, az első skicceken látható, miként helyezkedik el, mekkora helyet foglal a telken, mennyire idomul a természetes és épített környezethez. Ebben a munkafázisban kerül sor a ház külső-belső méretezésre, a helyiségek felosztására. A vázlatterv tetszés szerint módosítható.

Szekér László okl. építészmérnök, minősített passzívház tervező és oktató tapasztalata szerint az építtetők általában beleszeretnek az első skiccekbe, ezért a tervezőnek csak olyan vázlattervet szabad megmutatnia, amelyet szakmailag tökéletesnek érez. A látvánnyal „rabul ejtett” megrendelő a homlokzat megváltoztatásával járó indokolt módosításokat ugyanis nem mindig fogadja szívesen. A vázlattervvel a rutinos építészek négy-öt hét alatt elkészülnek. Ahhoz azonban, hogy igazán különleges, kreatív anyag szülessen, több hónapra, adott esetben fél évre is szükség lehet. Csakhogy az építtetők általában türelmetlenek, mielőbb szeretnék elindítani az építkezést, a tervezési, engedélyezési szakaszt legszívesebben átugranák.

A vázlatterv általában 1:200 léptékű, alaprajzokat, metszeteket, homlokzatokat tartalmaz, része a költségbecsléshez és az építési engedélyhez szükséges mutatók felsorolása: a beépített alapterület megjelölése, a főbb építménymutatók megfogalmazása. Látványterv és makett is készülhet a vázlattervhez.

Angol lakóház makettje. Tervező: Bere:Architects

A helyhatóságok által rögzített építési előírások egy része a házak küllemét is szabályozza. A tervezőknek ismerniük kell a helyi előírásokat, melyek azt is taglalják, mekkora lehet a házak magassága, a tetők dőlésszöge. A hatósági szabályokat kötelező betartani, különben az építtető nem kap építési engedélyt. A jó tervező a földrajzi, természeti adottságokat is felméri, mielőtt munkához lát: talajvizes területre nem tervez pinceszintet, sík, szeles terepen fokozottan ügyel a ház tájolására. Törekedni kell arra is, hogy az új ház ne törje meg az utcakép harmóniáját, ugyanakkor nem célszerű vakon követni a szokásjogot sem, hiszen egy ízléses, nívós épület színesíti a jellegtelen utcaképet.

Engedélyezési és kiviteli tervek

Ha az építtető elfogadta a vázlattervet, kezdődhet az engedélyezési terv összeállítása. Az engedélyezési tervfázisban a megrendelő még szabadon kezdeményezhet módosításokat: csökkentheti, növelheti a méreteket, a tető hajlásszögét, a beépítendő anyagokat. Az engedélyezési terv magában foglalja - egyebek mellett -, hogy a létesülő lakóingatlan hány méterre esik a szomszédtól, milyen magas, milyen széles, százalékosan mekkora a telken a zöld és a burkolt területek aránya. Szerepelnek a terven a homlokzat paraméterei, a benapozás és hőszigetelés jellemzői. Az engedélyezési terv azokat a műszaki paramétereket rögzíti, melyek alapján az építési engedély kiadható.

Az elkészült terveket, műleírásokat, számításokat, szakvéleményeket, tulajdoni viszonyokat, építési előírásokat minden esetben dokumentálni kell. Ez a feladat az építtetőre hárul, de az építtető írásbeli megbízása alapján a tervezők is beszerezhetik a szükséges igazolásokat, s leadhatják az illetékes építésügyi hatóságnál.

Nem utolsó sorban: a bürokrácia

Szükség lesz a hivatalos helyszínrajzra, a kéményseprő szakvéleményére (amennyiben a háznak van kéménye, ugyanis a passzívházaknál elhagyható a kémény), a tulajdoni lapra, a hőtechnikai igazolásokra, bonyolultabb alapozású épület esetében talajmechanikai szakvéleményre, lejtős telek esetében geodéziai felmérésre, ezen felül természetesen a engedélyezési tervekre és a tervezői nyilatkozatra. Szükség lehet még bármilyen más szakhatósági - például műemlékvédelmi, bányakapitánysági, környezetvédelmi stb. - engedélyre, vagy szakvéleményre (például faanyagvédelmi, akusztikai szakvéleményre), bár ezek családi házaknál nem jellemzőek. 

Célszerű az építésügyi hatósággal előzetesen egyeztetni arról, hogy milyen engedélyekre, szakvéleményekre lesz szükség, majd közel azonos időpontban benyújtani az ezekre vonatkozó kérelmeket, mivel az adott esetben tucatnyi szakhatósági engedély beszerzése időigényes, csúszhat az építési engedély kiadása.

Az építésügyi hatóságnak hivatalosan 60 nap áll rendelkezésére az építési engedély határozat meghozatalára, ám az esetleges hiánypótlások miatt fél évbe, sőt, akár évekbe is beletelhet, mire az engedély megszületik, ami érthetően óriási bosszúság forrása. A szükséges igazolások, szakvélemények beszerzése további kiadásokat ró az építtetőkre. Az építési engedélytől nem térhet el sem az építtető, sem a kivitelező. Amennyiben az épület szerkezetét, funkcióját vagy homlokzatát érintően merül fel a változtatás igénye, módosítási kérelmet kell benyújtani az építésügyi hatósághoz.

Az összeállításunk elején látható vázlatterv - pátyi lakóház - megvalósult formában, látványos kőhomlokzattal
Fotó: Hegedűs Attila, okl. építészmérnök, minősített passzívház tervező

Hogyan válasszuk ki az építőanyagokat?

Az engedélyezési terv is részletezi, hogy az építkezésnél milyen anyagokat használnak fel, a tervben rögzített rétegrendek mutatják, hogy a főbb anyagok miként épülnek egymásra.

Az építőanyag kiválasztásakor a tervező javaslatot tehet, a bekerülő építőanyagokat az építtetővel egyeztetve határozza meg. Mielőtt az építési munkálatok elkezdődnének, ajánlott elegendő időt szentelni a színvonalat, tartósságot, gazdaságos működést garantáló építőanyagok kiválasztására. Léteznek fórumok, melyek segíthetnek eligazodni az építőanyagok kínálatában; a Magyar Építőanyagipari Szövetség (MÉASZ) is hasznos támpontokat adhat. A MÉASZ három éve vezette be a jó minőségű építőanyagok markáns megkülönböztetésére szolgáló Kiváló Építési Termék Minőségjelet, részletek a www.measz.hu weboldalon.

Érdemes-e spórolni a kiviteli terven?

Családi házakhoz kiviteli tervet - a pénzmegtakarítás szándékával - nem mindig kérnek az építtetők, pedig a ma épülő, igényes és költséges házaknál fontos kívánalom a részletes kiviteli terv megléte, hiszen ez jelenti a garanciát arra, hogy az épület a tervezett módon és a tervezett költségekkel épül meg. A kiviteli terv tartalmazza azon információk összességét, melyekre a kivitelezőknek szükségük van az építés során. A felelős műszaki vezető az egész építkezést átlátja, a kiviteli tervvel összhangban felügyeli és irányítja a munkálatokat, és a szakszerűségért is ő felel. Személye garancia arra, hogy a kivitelező cég alkalmazottai első osztályú munkát végeznek. A minőségi követelményekre célszerű kitérni a szerződésben is, illetve az elmaradt, hibás vagy hiányos teljesítés díjazására is. Folyamatos szakfelügyelettel elkerülhetők a galibák, s nem utolsó sorban az építtetők álma is teljesül: olyan családi házat kapnak, amilyet megálmodtak.